利率

首套房贷款利率为5.45%。另外不同的城市有不同的房贷政策，例如在上海，中国工商银行和中国农业银行的首套房普通房贷的贷款利率会打九折，如果贷款期限在五年以上，利率就变成了4.41%。所以具体的贷款利率还得看当地银行的政策。

还房贷的方式有两种：1、等额本金，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。2、等额本息，是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

等额本金和等额本息的区别为：1、每月的还款额有差别。等额本金是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多，然后逐月减少，越还越少。而等额本息是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

2、适合人群不同。等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。而等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭。

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目前房地产市场调控由各地方政府因城施策，各地政策差异较大，且调整较为频繁，不过一般都是在央行规定的基准利率基础上进行一定的浮动，其中一年（含一年）以内是4.35%；一到五年（含5年）是4.75%；五年以上贷款利率是4.90%。在办理贷款时还可以使用公积金，在2018年公积金的贷款基准利率分为两种，五年以下（含）是2.75%；五年以上是3.25%。

想要拿到贷款利率优惠一般需要成为银行的优质客户。申请办理房贷时借款人必须拥有合法有效的身份证明，且具备完全民事行为能力，还有就是借款人必须年满18周岁；一般借款人已经付了房款的30%以上，贷款时银行必须认可借款人抵押的房产，最重要的是借款人拥有良好的征信，如果征信不良银行会拒绝贷款。提交申请以后银行会进行审核，如果不符合条件，银行会通过借款人补充相关的资料，贷款额度过高时可以提高首付比例；如果符合银行的要求，则借款人和银行会签订正式的借款合同，规定双方的权利和义务。

一般银行放款后需要借款人按时还款。在还款时一般有两种方法，分别是等额本金和等额本息；在贷款时银行都希望借款人可以使用等额本息还款方式，这种还款方式前期还款利息多，而且前期每月的还款额度比等额本金低，如果收入比较稳定的话可以选择这种还款方式，后期有钱时可以提前还款。

在贷款买房时也可以使用公积金贷款，即指个人住房公积贷款，是各地住房公积金管理中心，运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

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在贷款方式选择上，经常涉及是选择浮动利率还是固定利率的难题，有人说浮动好，也有人说固定好，那么浮动利率与固定利率的根本区别是什么呢？

它们的区别主要是体现在以下几个方面：

1、本质上的区别

浮动利率是指在借贷期限内利率随物价或其他因素变化相应调整的利率。

固定利率由国家规定，是在一定时期内不受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种利息率。

2、利率上的区别

以借贷关系成立时确定的利率为标准，浮动利率在借贷期内利率可做调整的。

而固定利率在借贷期内不做调整的。

3、浮动利率与固定利率的利弊

浮动利率的利弊：浮动利率为投融资双方提供了管理利率风险的可能，在核算上更精细，但也更复杂，同时也免除了利率风险。在70年代以后，由于世界各国利率波动幅度和频率大大增高，在更加讲求经济核算的情况下，浮动利率被越来越多地采用，特别是在企业的借贷活动中。我国企业的贷款利率现在就是采用的浮动利率法每年核定一次利率。

固定利率的利弊：固定利率在核算上简单方便，便于投融资双方制定资金计划。但对于长期借贷双方而言，风险较大。融资方面临利率下降的风险，因在借贷关系确定后，如遇利率下降，对采用固定利率的融资方来说，就意味融资成本偏高了。投资方面临利率上升的风险，因在借贷关系确定后，如遇利率上升，对采用固定利率的投资方来说，就意味着资金被占压在低收益的资产上了。

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毛利率=（不含税售价－不含税进价）/不含税售价×100%；毛利率=（1－不含税进价/不含税售价）×100%；毛利率=（销售收入－销售成本）/销售收入×100%。综合毛利率资产净利率，是净利润除以平均总资产的比率。

毛利率有多种分类方式，按商品大类分，有单项商品毛利率、大类商品毛利率、综合商品毛利率，按行业分，有工业企业的产品销售毛利率、商业企业的商品销售毛利率、建造施工企业毛利率、交通运输业毛利率、旅游饮食服务业毛利率，还有按区域划分的区域销售毛利率、按项目划分的项目毛利率等。

计算毛利率的毛利额和收入额通常指的是指按某种方式划分的一定期间的毛利额和收入额，与某种划分方式和一定的期间相对应，在计算毛利率时，收入和成本的计算口径与会计上的计算口径一致，对于工商企业，收入指的是不含增值税销项税额的收入，对于建造施工企业，收入为含税收入，特别注意的是，商业一般纳税人企业，成本是按不含进项税额的单价计算确定的。

对于工商企业，毛利额的大小，取决于两个因素，一是数量因素，即销售数量的多少，另一个是质量因素，即单位毛利的大小，用公式表示：酒水毛利计算表毛利总额=∑[销售数量×单位毛利]=∑[销售数量×（单位售价-单位成本价）]=∑[分类销售收入×对应毛利率]=销售收入总额×平均毛利率。

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毛利率计算公式：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。毛利（经济学术语）商业企业商品销售收入（售价）减去商品原进价后的的余额。净利的对称，又称商品进销差价。因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。

工业品进销差价系指同种产品的出厂价与批发价之间的差额(批发价与零售价之间的差额称批零差价)，农副产品进销差价是指同种农副产品的产地收购价格与产地批发或零售价格之间的差额。

若毛利不足以补偿流通费用和税金，企业就会发生亏损。毛利占商品销售收入或营业收入的百分比称毛利率。

毛利率一般分为综合毛利率、分类毛利率和单项商品毛利率。商品销售毛利率直接反映企业经营的全部、大类、某种商品的差价水平，是核算企业经营成果和价格制订是否合理的依据。

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利率上浮15%意思为：假定当前银行执行利率是10%，则上浮15%就为：10%*（1+15%）=11.5%。利率是指一定时期内利息额与借贷资金额（本金）的比率。利率是决定企业资金成本高低的主要因素，同时也是企业筹资、投资的决定性因素，对金融环境的研究必须注意利率现状及其变动趋势。

利率表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率=利息量/本金x时间×100%。

现代经济中，利率作为资金的价格，不仅受到经济社会中许多因素的制约，而且，利率的变动对整个经济产生重大的影响。

当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低。因此，利率是重要的基本经济因素之一。

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